(Nejedná sa o klasický blog...)

Krátke články, ktoré vznikli na základe riešených predajov, kúp nehnuteľností, dennodenných situácií, postojov ľudí, klientov...zaujímavosti, ktoré zaujmú aj Vás.

VEDELI STE?

OFF MARKET predaj nehnuteľnosti...(Pozor nie je to označenie, že daná nehnuteľnosť už nie je v predaji), ide o tzv. "pocket listing". Tieto nehnuteľnosti "OFF MARKET" sú predávané mimo bežnej, verejne dostupnej databázy nehnuteľností. V inzerátoch, na sociálnych sieťach ani v ponuke realitných portálov tieto nehnuteľnosti bežne nenájdete. Aj keď z času na čas môžete natrafiť na „rozmazanú“ fotku, s krátkym popisom a označením OFF MARKET (nájdete to hlavne v zahraničí). Samozrejme ak chcete získať bližšie informácie, musíte sa stretnúť s maklérom/RK osobne. S informáciami o predávanej nehnuteľnosti sa musí nakladať diskrétnejšie ako obvykle. Každý maklér pri takomto type predaja musí disponovať širokým záberom kontaktov, medzi ktoré patria nielen potencionálni klienti, ale aj iní realitní makléri s potencionálnymi klientami, finančný poradcovia, family offices, daňový špecialisti. Totiž títo všetci disponujú širokou škálou potencionálnych klientov. Záber kontaktov sa neobmedzuje len na domáce prostredie, ale vzťahuje sa aj na zahraničných partnerov. Aké nehnuteľnosti tu nájdete?- hotely,- historické budovy,- zámky,- rezidencie,- luxusné vily- luxusné rekreačné chaty,- komerčné budovy a pozemky,...ďalšie nehnuteľnosti. Na čo musíte byť klient pripravený, ak sa rozhodne predávať svoju nehnuteľnosť ako OFF MARKET? Predaj je náročnejší, trvá o niečo dlhšie, ako bežné predaje. Tu sa nečaká, kým sa záujemca ozve na inzerát. Niekedy musí realitný maklér osobne osloviť stovky potencionálnych klientov, kým predá nehnuteľnosť.

SPOLUVLASTNÍCKY PODIEL

Ako naložiť so spoluvlastníckym podielom? Každá nehnuteľnosť prináša úžitok vtedy, ak ju sami užívame, alebo dáme ju užívať za odplatu inej osobe. Prípadne ju môžeme aj predať. Určite ste sa stretli s tým ,že nie všetci spoluvlastníci súhlasili s návrhom hospodárenia jedného zo spoločníkov. A nemusia, stačí väčšina počítaná podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov (Obč. z. parag.139 ods.2)Možnosti:1. Väčšinou spoluvlastníkov prenajmete nehnuteľnosť jednému zo spoluvlastníkov, alebo tretej osobe. Každému spoluvlastníkovi bude patriť časť nájomného podľa veľkosti jeho podielu...2. Zrušenie spoluvlastníctva - rozdelením medzi sebou, predajom ako celku, alebo ju jeden zo spoluvlastníkov odkúpi. Ak sa nedohodnú, ktorýkoľvek z nich môže požiadať súd, aby spoluvlastníctvo zrušil a vysporiadal. Súd sa väčšinou pokúša o rozdelenie veci, alebo dá do vlastníctva jednému/viacerým spoluvlastníkom, ktorí vyplatia ostatných....3. Jeden spoluvlastník môže nezávisle od ostatných spoluvlastníkov svoj podiel predať. Tu je však potrebné rešpektovať predkupné právo (Obč. z. parag. 140) a ponúknuť podiel spoluvlastníkom. Ak odmietnu, je možné ho predať inej tretej osobe, avšak za rovnakú cenu akú požadoval od spoluvlastníkov.

VEDELI STE?

Niečo z minulosti... Česká republika v roku 2019 evidovala najviac realitných sprostredkovateľov na počet obyvateľov v Európskej únii (bohužiaľ aj tých nečestných), čím si realitný trh nutne vyžiadal reguláciu.Dňa 8. novembra 2019 v českom parlamente prešiel zákon č. 39/2020 Sb. "Zákon o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování)", ktorý jasne upravuje pravidlá realitného trhu v Čechách.Cieľom bolo:a)zvýšiť dozor nad vykonávaním profesie realitného makléra, čím sa zníži počet nepoctivých realitných maklérovb)zvýšiť dôveryhodnosť realitných sprostredkovateľov v Českej republikec) upraviť podmienok pre poskytovanie realitného sprostredkovaniaNovinky zo zákona, napr.:1.Viazaná živnosť (je nutná)2.Sprostredkovateľská zmluva už len písomná 3.Exkluzivita (max. 6 mesiacov)4.Peňažné úschovy (špeciálny bank. účet)5.Povinné poistenie (povinné pre každú kanceláriu)...

Zdroj:https://www.realitnaunia.sk/realitny-zakon-ceskej-republiky

ZAUJÍMAVOSŤ

Trh s nehnuteľnosťami vs. neviditeľná ruka prírody. Samci portorickej žaby "Bezblanka koki" (Eleuterodactylus coqui) v noci kvákajú jedinečne silno. Vedci im namerali až 100 decibelov. Kvákanie je vlastne volanie k páreniu sa a prebieha tak, že žabiak sa svojimi zvukmi triafa do zvukových medzier ostatných žabiakov, aby bol ten jeho hlas počuť. Viete si to teda predstaviť.. Jedinec ak vypadne z rytmu, prehrá a nepári sa. Chybou, nedbanlivosťou resp. pričinením človeka sa táto žaba dostala aj na iné miesta sveta. Super podmienky našla na Havaji a tam sa aj premnožila. Na 1ha dokonca napočítali vyše 90tis. týchto žiab. Súboje samčekov prebiehajú hlavne po polnoci, vďaka čomu obyvatelia nevedia spať. To malo ťažký dopad na trh s nehnuteľnosťami. Totiž tieto hlučné pozemky stratili na cene a nikto ich nechce. Riešenie...že by sa zabezpečili samice pre každého jedného žabiaka a bolo by ticho.

Inšpirácia: Ivo Toman

NA ROVINU...

"Nie som RK" označenie pri predaji nehnuteľnosti, že nehnuteľnosť nepredáva realitná kancelária. Z pohľadu dôveryhodnosti, transparentnosti a marketingu ide o veľmi nevydarený žart, nakoľko na prvý pohľad hovoríte záujemcom, že predaj nebude pod dohľadom odborníka resp. tretej nestrannej osoby. Ako budú prebiehať obhliadky? Môžem vojsť cudziemu človeku do bytu, ktorého nepoznám? Ako si overím informácie Toto je len jedna z mála otázok, čo si položí záujemca. A hlavne, neuvidíme ďalšiu reportáž v televízií o "nepodarenom" prevode nehnuteľnosti? Realitná kancelária resp. realitný maklér totiž nesprostredkuje len predaj nehnuteľnosti, ale v prvom rade zabezpečuje dôveru a dohodu medzi predajcom a kupujúcim. Ak si teda predsa len chcete predávať nehnuteľnosť sami a naozaj ju chcete predať, nepíšte tam túto poznámku. Alebo najjednoduchšie... ZAVOLÁTE NÁM

KÚPIŤ POZEMOK?

Kúpiť pozemok, či nekúpiť pozemok? To je otázka...Kúpiť. Denne počúvame o inflácií, vysokých úrokoch a zúriacej vojne v susednej krajine. Práve pohľad na tieto faktory odlišuje úspešných investorov, od tých neúspešných. My, čo pracujeme aj s nehnuteľnosťami mimo oficiálnych ponúk, vidíme každý deň, že investori sa nenechávajú zaskočiť, nečakajú...Krásnym príkladom : „Dnes musím dýchať, lebo zajtra vyjde slnko...“ (parafrázované z filmu Stroskotanec)Nemusíte byť profesionálnym investorom, stačí len triezvy pohľad na vec. Jednoducho preto, že súčasná situácia tu nebude naveky a to nie je tajomstvom. A jednou z tých dobrých investícií je kúpa pozemku. Vidíte sami, že ceny pozemkov rastú aj dnes, nielen z dôvodu, že ich je málo, ale sú stále investične bezpečnejšou investíciou ako kúpa nejakej budovy. Samozrejme tu nemyslím, kúpu bytu/domu, ktorý zabezpečí trvalé bývanie. Ak potrebujete bývať, tak byt /dom je vhodná investícia. Prečo sú pozemky bezpečnejšou investíciou? Viete napríklad, ak pôjdeme do extrému...Aký je reálny faktor ohrozenia pozemku pri vojne? Skoro žiadny, pri pozemku máte menšie škody, ako by ste mali pri zrútenej budove. Možno ešte tak zamorenie územia, ale nebudeme tu predsa hovoriť o globálnej katastrofe, že? V prípade, že investujete dnes do pozemku, tak získavate vždy, nakoľko hodnota pôdy v stredno-dlhodobom horizonte rastie.

VEDELI STE?

Vedeli ste? V newyorskej mestskej rade bola v polovici augusta predstavená legislatíva "Spravodlivá šanca na bývanie" zakazujúca prenajímateľom odoprieť nájomníkom bývanie na základe kriminálnej minulosti. Zakazuje „vlastníkom, prenajímateľom, zamestnancom a realitným maklérom, získavať informácie o zatknutiach a overovať register trestov v priebehu akéhokoľvek z registra trestov o zatknutiach alebo registri trestov v ktoromkoľvek statuse v procese bývania. Existuje však niekoľko výnimiek stanovených v legislatíve. Napr. legislatíva by sa nevzťahovala na jedno alebo dvojrodinné domy, v ktorých býva aj prenajímateľ. Výskum totiž ukázal súvislosť medzi diskrimináciou v oblasti bývania a uväznením. Podľa prieskumu z roku 2015, by totiž až 53% prenajímateľov nedovolilo potenciálnym nájomníkom s kriminálnou minulosťou prezerať nehnuteľnosť. Predkladatelia zákona si sľubujú od zákona, že legislatíva bude riešiť súčasnú bytovú krízu mesta. Podľa New York Times je u tých, ktorí boli v minulosti uväznení, približne 10-krát vyššia pravdepodobnosť, že sa stanú bezdomovcami. Okrem toho by sa obmedzenia neúmerne zamerali na čiernych a hnedých Newyorčanov. Prenajímatelia vyjadrili znepokojenie nad návrhom zákona a uviedli, že previerka trestnej činnosti je základným krokom v procese bývania, aby sa zabezpečilo, že ich nájomníci sú v bezpečí...a nielen oni.Zdroj:6sqft

VEDELI STE?

Vedeli ste, že podľa zákona o stavebných výrobkoch, musí stavba po celý čas ekonomicky odôvodnenej životnosti vyhovovať základným požiadavkám na stavby?Základnými požiadavkami sú:- požiarna bezpečnosť stavby,- mechanická odolnosť a stabilita stavby,- hygiena, ochrana zdravia a životného prostredia,- bezpečnosť stavby pri jej užívaní,- ochrana pred hlukom a vibráciami,- energetická úspornosť a ochrana tepla stavby." Rozhodujúcimi faktormi, ovplyvňujúcimi životnosť stavby sú tzv. prvky dlhodobej životnosti. Ide o tie stavebné technické prvky konštrukcie, ktoré sa v priebehu životnosti budovy spravidla nevymieňajú, obyčajne iba pri generálnej oprave."Sú to: základy, zvislé nosné konštrukcie, stropy, schodiská, strešné konštrukcie (krovy).Z tohto dôvodu, ak teda staviate, nie je na mieste šetriť na nich a dôsledne si odsledovať prácu stavbárov.Ostatné konštrukcie stavby sú prvkami krátkodobej životnosti a tu sa predpokladá čiastočná, alebo úplná výmena počas životnosti stavby. Výskyt jednotlivých porúch na budove (stavbe) ovplyvňuje hlavne jej opotrebenie. Presne určiť opotrebenie si vyžaduje odbornosť a skúseného odborníka, resp. znalca.

Zdroj: Ďurica, P.: Metodológia diagnostiky porúch. In: Poruchy budov - Diagnostika a sanácia. Žilina: EDIS - Žilinská univerzita, 2012, s. 15-16

CENA NEHNUTEĽNOSTI

Všade navôkol sa hrnú ponuky na ocenenie resp. určenie vhodnej predajnej ceny Vašej nehnuteľnosti. Prečo je táto časť "príbehu" dôležitá?Ideálna cena je dôležitá hlavne pre Vás ako predajcu a na jej určenie sa využíva trhová analýza ceny nehnuteľnosti (+prípadne cenové mapy), čo je vlastne porovnanie cien veľmi podobných nehnuteľností v danej lokalite.Profesionálny realitný maklér je Vašimi očami a ušami na realitnom trhu, je tam každý deň. A preto ak je presvedčený o vyššom výnose, vie odporučiť mierne navýšenie ceny. Zároveň je treba brať do úvahy faktický stav nehnuteľnosti ("negatívne" a pozitívne vlastnosti) a právny stav nehovoriac. Dokonca ak predávate a zároveň sa potrebujete sťahovať, hľadáte niečo vhodné na bývanie a viete že to potrvá dlhšiu dobu , je takmer isté, že záujemca resp. kupujúci bude žiadať nejakú refundáciu za "stratený čas."Čo by však mal profesionálny realitný maklér vedieť, je, že nikdy nemôže neeticky preceniť, alebo podceniť nehnuteľnosť. 

Dajte si naceniť nehnuteľnosť realitnej kancelárií pred predajom svojej nehnuteľnosti.

DREVODOM?

Ak sa budeme držať názoru, že najlepšie je to, čo je dobre overené a tradičné, mnohí z nás ukážu na tehlu.Pravda však je, že pokiaľ nebola tehla, tak našich predkov chránilo pred zimou "drevo", myslím tým drevené domy (ak nepočítame jaskyne)

Dnes máme pocit, že stavať z tehly už vie skoro "každý" a všetci žijeme v mylnej predstave, že to je na 100-200 rokov, pritom sme svedkami, že sa rekonštruujú a búrajú tehlové stavby, ktoré sú podstatne mladšie a najväčšiu hodnotu má samotný pozemok. K cene treba povedať, že ak si niekto myslí, že kvalitný ekologický drevodom je lacnejší ako dom z tehly, veľmi rýchlo ho vyvedú ceny projektov z omylu. Podobne je to s trvaním stavby. Dobrý drevodom určite nemáte rýchlo a lacno postavený...často porovnateľne s tehlovým domom.Ak však plánujete stavať bežný bungalov s valbovou, alebo sedlovou strechou určite by som sa obzrel po tehle, prípadne ytongu. Prečo? Lebo drevodom by mal vyžarovať jedinečnosť, inakosť, niečo čo človek len tak bežne neuvidí...také "WAU" Ak teda nemáte predsudky, myslíte ekologicky a v živote chcete mať ten "Hygge feeling", drevodom je pre Vás tá správna voľba.

ÚSPECH ČESKÝCH PODNIKATEĽOV V NY

Vedeli ste o Steinway Tower? Česká dizajnová a sklárska spoločnosť LASVIT spolupracovala na projekte ultraštíhleho mrakodrapu na Manhattane v NYC. Svojim designom svietidiel, plastík a dekoráciami ozdobila jednu z najdrahších nehnuteľností v New yorku.Samozrejme takáto zákazka nie je zadarmo: „Na prestižní zakázky se často dostaneme díky naší dobré reputaci a doporučením, což je v tomhle byznysu alfa a omega,“ výkonný riaditeľ Pavel Koudelka.

ČERVENÉ DVERE

Červené dvere, alebo „RED DOOR“.Všetci sme mali už možnosť vidieť na domoch pestrofarebné vchodové dvere...minimálne vo filmoch, alebo na dovolenke v zahraničí. Podľa projektantov a dizajnérov sa tým zlepší vzhľad vášho domova a urobí ho príjemnejším. Ale oni nie sú prví, kto prišiel s farebnými vchodovými dvermi. Ak sa pozrieme do histórie... Najobľúbenejšou farbou je červená.Čína Vo filozofii Feng Shui, kde usporiadanie a farba predmetov v miestnosti súvisí s tokom energie, červené vchodové dvere znamenajú „Vitajte“. Vchodové dvere sú známe ako „ústa Chi“, kam vstupuje energia, čím sa vytvára miesto priestor pre pozitívnu energiu.USA Červené dvere v americkej tradícií znamenajú „Vítame Vás na príjemnom mieste“. Ak rodina mala červené vchodové dvere, unavení cestujúci vedeli, že v dome sú vítaní a môžu v ňom prenocovať. Biblia Červené dvierka poskytujú ochranu. V biblických časoch dostali hebrejskí otroci pokyn, aby natreli vchodové dvere krvou baránka a tak ochránili svoje prvorodené pred anjelom smrti. V starom katolicizme sa na dvere kostola maľovalo červenou farbou, nakoľko predstavovala krv Kristovu. Prechod dverami znamenal, že ste na svätej pôde a v bezpečí. Škótsko Červené vchodové dvere znamenajú dom „bez hypotéky“. V Škótsku si majitelia domov natierali vchodové dvere na červeno, aby dali najavo, že už splatili hypotéku. Vidíme, že pre niekoho červené dvere nebolo a nie je len o skvelom dizajne. Teraz, keď ste si prečítali niektoré významy a pôvod červených vchodových dverí, môžete sa rozhodnúť, či je namaľovanie vchodových dverí na červeno tou správnou voľbou pre váš domov. A čo tak na zeleno, žlto, modro...?