Predaj nehnuteľnosti
do 5 rokov
Od 1. januára 2011 platí, že ak predáte nehnuteľnosť, ktorej ste vlastníkom kratšie ako 5 rokov, ste povinný zaplatiť daň z príjmu (lehota sa začína počítať od vkladu do katastra nehnuteľností/moment nadobudnutia nehnuteľnosti).
Presný dátum nadobudnutia nehnuteľnosti:
1) Kúpa nehnuteľnosti - dátumu nadobudnutia z listu vlastníctva. Tento dátum nájdete v časti B, Titul nadobudnutia napr. Kúpna zmluva V-2222/21 zo dňa 01.8.2021
2) Nadobudnutie nehnuteľnosti dedením - dátumom nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je v takomto prípade dátum smrti poručiteľa.
3) Nadobudnutie nehnuteľnosti rozhodnutím štátneho orgánu - V tomto prípade sa berie v úvahu dátum právoplatnosti rozhodnutia.
Avšak pozor! Pri splnení oslobodenia od dani z príjmu sa obdobie vlastníctva nehnuteľnosti zo strany predávajúceho posudzuje na základe prijatia prvej časti platby kúpnej ceny, resp. podpisu kúpnej zmluvy, podľa toho, ktorá z týchto udalostí nastala skôr. Preto obdobie vlastníctva nehnuteľnosti z pohľadu daňového úradu končí prijatím zálohy za Váš byt, dom, alebo pozemok (platí to aj v prípade, ak táto záloha prišla na účet realitnej kancelárie!, nakoľko vyplatenie depozitu/rezervácie sa považuje za vyplatenie prvej časti kúpnej ceny), prípadne podpisom zmluvy, aj keď sa zmluva nedala na kataster a teda kupujúci ešte nie je uvedený na LV ako právoplatný majiteľ nehnuteľnosti. V prípade oslobodenia od dani z hľadiska predávajúceho, daňový úrad nezaujíma dátum právoplatného nadobudnutia vlastníckeho práva kupujúcim.
Zdaňovanie pri predaji nehnuteľností získaných darovaním
Darovanie nehnuteľnosti nie je osobitným dôvodom oslobodenia od dane z príjmu pri predaji darovanej nehnuteľnosti. Predaj darovanej nehnuteľnosti má však svoje osobitosti, a to konkrétne uplatňovanie vynaložených výdavkov. Ak predáte nehnuteľnosť, ktorú ste získali darom, pričom darca bol v okamihu darovania oslobodený od dane, vašim výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená pri darovaní, napr. znaleckým posudkom. Ak predáte nehnuteľnosť, ktorú ste získali darom, pričom darca nebol v okamihu darovania oslobodený od dane, vašim výdavkom je cena nehnuteľnosti, za ktorú ju získal darca. Táto cena je spravidla nižšia, preto vám vznikne vyšší rozdiel medzi príjmami a výdavkami.
Príklad:
V roku 2019 ste nadobudli byt darovaním a následne ste ho v roku 2022 predali. Vzhľadom na to, že k predaju bytu došlo do piatich rokov od jeho nadobudnutia, nie je splnená podmienka oslobodenia od dane, preto musíte zaplatiť daň z príjmu. Musíte však zistiť aké výdavky si môžete pri predaji uplatniť.
V prípade, ak darca v čase darovania vlastnil byt napr. 10 rokov, spĺňal by podmienku oslobodenia od dane a Vy by ste si ako výdavok pri príjme z predaja uvedeného bytu mohli uplatniť cenu v čase darovania zistenú znaleckým posudkom.
Z čoho sa platí daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti?
Platiť daň vo výške 19% alebo 25% ?
Štandardná je výška dane pre fyzické osoby „FO“ je 19%.
Ak ste však prekročil sumu zisku z predaja 48.441,43 € daň rastie na úroveň 25 %.
Pre vysvetlenie: Daň z príjmu fyzických a právnických osôb u nás upravuje v súčasnosti zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.
Sadzba dane je 19 % alebo 25 %. Závisí od základu dane, ktorý predstavuje 176,8-násobok sumy súčasného životného minima ktoré je 273,99 €.
V roku 2025 je životné minimum 273,81 € x 176,8 = 48.441,43 €. Do tejto sumy platíte 19 % daň. Nad túto sumu platíte 25 % daň.
-v závislosti od výšky základu dane pri fyzických osobách - nepodnikateľoch zaplatíte z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli, samozrejme, za predpokladu, že vznikne kladný rozdiel (na stratu sa neprihliada). Tento rozdiel však môžete znížiť o preukázateľne vynaložené výdavky ako:
kúpna cena preukázateľne zaplatená za nehnuteľnosť pri jej obstaraní,
zostatková cena nehnuteľnosti, ak ide o nehnuteľnosť, ktorú mal predávajúci zaradenú v obchodnom majetku,
finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie nehnuteľnosti, opravu a údržbu nehnuteľnosti,
finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti,
výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie nehnuteľnosti, ktorými sú aj úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku; rovnako sa posudzujú aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom
odmenu znalca, advokáta, províziu realitnej kancelárie
zdravotné poistenie (dodatočne si môžete uplatniť 14% odvod do zdravotnej poisťovne).
Zdaňovanie pri predaji nehnuteľností získaných dedením
Ak ste nehnuteľnosť nadobudli dedením v priamom rade (napr. otec, matka, stará matka, syn, vnuk), alebo od manžela / manželky, od dane bude oslobodený príjem z predaja vtedy, ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa (nebohého).
Výnimočný je tento spôsob získania nehnuteľnosti tým, že do doby vlastníctva sa započítava aj vlastníctvo poručiteľa.
Príklad:
Syn zdedil byt po matke. Matka vlastnila byt takmer 6 rokov. Ak by syn nehnuteľnosť predal, bol by oslobodená od dane, keďže nehnuteľnosť zdedil po matke (ktorá mu bola v priamom príbuzenskom rade) a teda doba vlastníctva jeho matky sa započítava do doby vlastníctva syna - predávajúceho.
Ak by ale syn zdedil byt po strýkovi, už by oslobodený od platenia dane nebol, lebo strýko mu nebol v priamom príbuzenskom rade.
Podávanie daňového priznania a platenie dane
Ak vám vznikla povinnosť priznať príjem z predaja nehnuteľností a podať daňové priznanie, ste povinný tak urobiť v lehote do 31. marca nasledujúceho roka. V rovnakej lehote musíte vypočítanú daň aj zaplatiť.
V daňovom priznaní potom uvediete všetky príjmy vrátane príjmov zo závislej činnosti, teda príjmov zo zamestnania. Pokiaľ by bola vyčíslená daň natoľko vysoká, že by nepriaznivo vplývala na zabezpečenie základných životných potrieb, môžete požiadať správcu dane o odklad platenia dane, prípadne sa s ním dohodnúť o zaplatení dane v splátkach (zákon 563/2009 Z.z. o správe daní).
Na základe podaného daňového priznania zdravotná poisťovňa pošle do 30.9 ročné zúčtovanie so splatnosťou nedoplatku do 45 dní od oznámenia.
Po vykonaní platby do zdravotnej poisťovni je možnosť podať opravné daňové priznanie s doložením dodatočného nákladu ktorým je odvod do zdravotnej poisťovne. Daňový úrad vám vyráta preplatok, ktorý vám vráti po podaní žiadosti o vrátenie preplatku.
Miestna príslušnosť
Miestna príslušnosť sa neriadi zákonom o daniach z príjmov, ale zákonom č. 563/2009 Z.z. o správe daní (daňovým poriadkom). Miestnou príslušnosťou sa rozumie, ktorému správcovi dane je daňovník povinný podať daňové priznanie a zaplatiť daň. Správcom dane je pri dani z príjmov daňový úrad. U fyzických osôb je miestna príslušnosť daná miestom ich trvalého bydliska a u právnických osôb sídlom spoločnosti.
Sankcie a pokuty
Správca dane ukladá pokuty za podanie daňového priznania po lehote alebo za nepodanie daňového priznania na výzvu správcu dane.
Zákon ukladá správcovi dane vyrubiť tzv. sankčný úrok. Sankčný úrok alebo úrok z omeškania sa vyrubuje za daň síce priznanú, ale nezaplatenú v lehote pre platenie dane alebo nezaplatenú v správnej výške.
Táto sankcia sa vypočíta ako štvornásobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky (musí to byť minimálne 15 %) a najdlhšie za štyri roky omeškania platby.
Zánik práva vyrubiť daň
Zákon č. 563/2009 Z.z. ...
Výpočet dane a odvodov
Príklad:
Pán František kúpil rodinný dom v roku 2021 za 200.000 EUR. Na dome spravil rozsiahlu rekonštrukciu v hodnote 50.000 EUR. V roku 2024 bol Pán František nútený predať svoju nehnuteľnosť a oslovil na spoluprácu realitnú kanceláriu ADVISOR, ktorá ho informovala o dani a odvodoch z predaja nehnuteľnosti, nakoľko nevlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov.
Rodinný dom sa predal za 325.000 EUR, presne ako si majiteľ predstavoval. Z toho provízia realitnej kancelárie bola 9.750 EUR (3%).
Z akej výšky vypočítame daň z prevodu vlastníctva danej nehnuteľnosti?
Od celkového príjmu za predaj rodinného domu odrátame všetky oprávnené výdavky vrátane kúpnej ceny, ktorú Pán František v roku 2021 zaplatil.
Tu je výpočet: 325.000 - 200.000 – 50.000 – 9.750 = 65.250 EUR, predstavuje náš zisk, respektíve základ dane pre výpočet dane a zdravotných odvodov (14%).
Príjem z predaja nehnuteľnosti podlieha aj zdravotným odvodom vo výške 14% zo základu dane resp. zo zisku. Dobrou správou je, že zaplatené zdravotné odvody si môžete uplatniť v daňovom priznaní ako výdavok.